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Avant de vendre, lisez la carte des prix immobiliers de votre secteur. En Occitanie, une maison A ou B s'est vendue 18 % plus cher qu'une D en 2023.
Quentin Rousseau
Avant de signer un devis « pour mieux vendre », regardez ce que se sont réellement vendues les maisons de votre rue. Sur une carte des prix immobiliers par secteur, les ventes enregistrées par les Finances publiques s’affichent sur le plan, avec le prix, la date, la parcelle et, quand il existe, le DPE du logement.
Je commence toujours par là. Un artisan qui passe pour une fuite en toiture repart volontiers avec l’idée d’isoler, de changer la chaudière et de refaire la cuisine. Tout ne se retrouve pas dans le prix de vente. Une partie, oui. Et celle-là, les notaires l’ont mesurée.
L’ordre compte. Le marché d’abord, l’étiquette énergie ensuite, les travaux en dernier. L’inverse coûte cher.
La base s’appelle DVF, pour « demandes de valeurs foncières ». D’après Service-Public, elle recense les ventes des cinq dernières années, à partir des actes notariés et du cadastre. Ce sont des prix signés chez le notaire, pas des prix affichés en vitrine.
C’est sa force, et c’est sa limite. Un prix DVF date du jour de la signature : une maison vendue en 2022 ne dit pas ce que vaut la vôtre en octobre 2026. La base ignore aussi l’état intérieur, la cuisine, la toiture refaite la veille de la vente.
Pour comparer, je filtre sur les douze derniers mois, le même type de bien et une surface proche, à 20 % près. Une maison de village de 90 m² ne se compare pas à une villa de lotissement de 140 m² avec piscine, même à 300 mètres. Votre rue n’a vu que deux ventes ? Élargissez au quartier plutôt que de conclure sur deux points.
Sur la cuisine ou la peinture, aucune statistique publique sérieuse. Sur l’étiquette énergie, si. Les Notaires de France publient chaque année une étude sur ce qu’ils appellent la « valeur verte » des logements.
Leur étude du 16 décembre 2024, sur les ventes de 2023, compare des maisons similaires. Classée A ou B, une maison se vend de 6 % (grande couronne francilienne) à 18 % (Occitanie) plus cher qu’une maison classée D. L’Occitanie, dont l’Hérault fait partie, est la région où cet écart est le plus fort.
Dans l’autre sens, la chute est plus nette. En 2024, selon les notaires, une maison classée G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher qu’une maison classée D. Pour un appartement, la décote tombe à 12 %.
Ces écarts ne sont pas un bonus garanti. Ils décrivent des moyennes, pas votre maison. Mais ils montrent où se trouve le risque : une maison classée G part avec un rabais que l’acheteur connaît, et dont il se sert pour négocier.
Vous ne serez pas seul dans ce cas. En 2024, 40 % des ventes de logements anciens portaient sur des biens classés E, F ou G, d’après le même bilan des notaires du 15 décembre 2025.
Avant de payer un artisan pour gagner une classe, vérifiez que vous ne l’avez pas déjà gagnée sur le papier. L’arrêté du 13 août 2025 a modifié le calcul du DPE au 1er janvier 2026. Le coefficient qui convertit l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9.
Concrètement, une maison chauffée à l’électricité affiche une consommation plus basse, sans un coup de marteau. Certaines passent dans la classe supérieure. Convecteurs ou pompe à chaleur, peu importe. Une maison chauffée au gaz ou au fioul, elle, ne gagne presque rien.
Le saviez-vous ?
Un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025 n’a pas besoin d’être refait pour profiter du nouveau calcul. Une attestation est téléchargeable sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, rappelle l’Institut national de la consommation dans sa note du 29 décembre 2025. Elle met à jour l’étiquette d’un logement chauffé à l’électricité, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Faites cette vérification avant toute visite d’artisan. Une classe gagnée par un arrêté, personne ne devrait vous la facturer.
Pour vendre une maison individuelle classée F ou G, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023. Il l’est pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D au 1er janvier 2034. Le ministère de la Transition écologique le précise : il est payé par le vendeur, fait avant la mise en vente, et reste valable cinq ans.
Beaucoup de vendeurs le vivent comme un papier de plus. Je le vois autrement. C’est le seul document qui vous dit, poste par poste, quels travaux font gagner des classes et à quel coût estimé. Lisez-le avant de demander un devis, pas après. Il s’ajoute aux autres diagnostics de vente, détaillés dans notre dossier sur les diagnostics immobiliers obligatoires.
Ces dates de location vous concernent même si vous vendez à un particulier. Un investisseur fait le calcul. Une maison classée F, il ne pourra plus la louer en 2028 sans travaux, alors il retire ces travaux du prix qu’il vous propose.
Dans une maison mal isolée, l’ADEME estime que 25 à 30 % de la chaleur s’échappe par le toit, 20 à 25 % par les murs et 10 à 15 % par les fenêtres. L’ordre des priorités est écrit dans ces chiffres.
Les combles perdus sont le chantier le plus simple de la liste. On souffle l’isolant sur le plancher du grenier, sans toucher aux pièces habitées. Il vise la plus grosse fuite du tableau de l’ADEME, celle du toit.
Les fenêtres, je les mets en dernier. C’est le poste que les commerciaux vendent le mieux, parce qu’il se voit. C’est aussi celui qui pèse le moins dans les pertes. Changer les fenêtres d’une maison aux combles nus, c’est payer le plus visible avant le plus utile.
Le chauffage vient après l’isolation, jamais avant. Une pompe à chaleur calculée pour une maison qui fuit sera trop puissante le jour où vous isolerez. Et exigez un devis poste par poste, avec la classe visée écrite dessus. Un devis « rénovation globale » sans détail ne se compare à rien.
J’ai cherché ce que rapporte une cuisine neuve à la revente. Rien de public ne tient. La base DVF ne connaît pas l’état de la pièce, et les notaires ne mesurent que l’étiquette énergie. Un pourcentage qui circule sur le sujet ? Demandez qui l’a calculé, et sur quelles ventes.
Mon avis est net. Une cuisine refaite à votre goût juste avant de vendre, je ne la ferais pas. L’acheteur a son propre projet et ne paiera pas le vôtre. Réparez ce qui est cassé, repeignez en clair, revissez la porte de placard qui pend. Le reste, laissez-le à l’acheteur.
Premier relevé : les ventes comparables des douze derniers mois, même type de bien, surface proche. Notez le prix au mètre carré des moins chères et des plus chères.
Deuxième relevé : où tombe votre logement dans cette fourchette, DPE actuel en main. Soyez dur avec vous-même. Une maison classée F ne se place pas en haut du tableau parce que le jardin est joli. Une estimation en ligne, gratuite et sans inscription, donne ensuite un second avis à confronter au vôtre.
Le saviez-vous ?
En 2023, 11 % des logements vendus en Occitanie étaient classés A ou B, la plus forte part de toutes les régions selon les Notaires de France (étude du 16 décembre 2024). Sur la carte de votre secteur, les ventes de logements performants existent : ce sont elles qu’il faut mettre à côté du vôtre.
Troisième relevé : l’écart de prix entre les logements mieux classés et le vôtre, à mettre en face du devis. Si les travaux coûtent plus que cet écart, vendez en l’état et remettez l’audit à l’acheteur. Il négociera avec des chiffres, pas avec des impressions.
Si vous ne deviez faire qu’une chose cette semaine, ouvrez la carte et relevez cinq ventes de maisons proches de la vôtre, avec leur DPE quand il est affiché. Le devis peut attendre huit jours. Il n’en sera que plus facile à juger.
Sources
Notaires de France — La valeur verte des logements en 2023, étude publiée le 16 décembre 2024
Notaires de France — Des transactions sous l’influence de l’étiquette énergie, 15 décembre 2025
Arrêté du 13 août 2025 sur le facteur de conversion de l’électricité dans le DPE ; Institut national de la consommation, note du 29 décembre 2025
Ministère de la Transition écologique — Audit énergétique réglementaire
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience — calendrier de décence énergétique des logements loués
Service-Public.fr — Comment connaître le prix d’un logement ou d’un terrain ? (page vérifiée le 3 octobre 2025)
ADEME — guide pratique Isoler son logement, répartition des déperditions de chaleur
Quentin Rousseau suit l’habitat dans l’Hérault pour Hérault Travaux : chauffage, isolation et rénovation énergétique, mais aussi jardin, terrasse et piscine. Il vérifie chaque information avant publication.