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Extension ou surélévation : déclaration jusqu'à 40 m² en zone urbaine, 20 m² ailleurs, permis et architecte au-delà de 150 m². Plans et délais expliqués.
Quentin Rousseau
Vous avez planté quatre piquets dans le jardin, tendu une ficelle, et la future pièce fait 25 m² au sol. Le constructeur vous assure qu’une déclaration suffira. Peut-être. Tout dépend d’une ligne du PLU de votre commune et de la surface qu’aura la maison une fois l’extension finie. Et quel que soit le dossier, il se gagne sur les plans : le cabinet Géomètre sur mesure détaille dans son guide ce que doit montrer le plan de toiture, l’une des pièces du permis de construire comme de la déclaration préalable.
Je vais droit aux seuils, parce que c’est là que les projets d’extension de maison déraillent. Tous les chiffres qui suivent viennent des fiches de Service-Public.fr sur l’agrandissement, le permis de construire et la déclaration préalable de travaux.
Deux surfaces comptent, et il suffit que l’une des deux dépasse un seuil pour changer de dossier.
La surface de plancher, d’abord. C’est la somme des niveaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, mesurée à l’intérieur des murs. Les garages et les combles non aménageables en sont déduits.
L’emprise au sol, ensuite. Service-Public la définit comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris. Imaginez l’ombre du bâtiment avec le soleil pile au-dessus. Les débords de toiture qui ne reposent ni sur des poteaux ni sur un encorbellement n’y entrent pas.
L’erreur la plus fréquente : calculer la seule surface habitable et oublier l’emprise. Faites les deux calculs sur le même plan, avant d’appeler qui que ce soit.
La première question n’est pas la surface. C’est l’endroit. Votre maison est-elle dans une zone urbaine, la zone U, d’une commune couverte par un plan local d’urbanisme ? La mairie vous le dit, et le règlement graphique du PLU le montre parcelle par parcelle.
En zone urbaine d’un PLU, une extension ou une surélévation reste sous déclaration préalable jusqu’à 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Au-delà, c’est un permis de construire.
Hors zone urbaine, dans une commune sans PLU, ou dans un site protégé, le plafond tombe à 20 m². Les sites protégés, ce sont notamment les sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques et les sites classés. Sous 5 m², une déclaration reste exigée partout dès que l’aspect extérieur change.
Ces trois chiffres règlent la plupart des cas. Le quatrième, celui qui fâche, mérite sa propre partie.
Retenez cette règle, elle surprend beaucoup de propriétaires. En zone urbaine, entre 20 et 40 m², la déclaration ne suffit plus si l’extension porte la surface de plancher totale de la maison au-delà de 150 m². Il faut alors un permis de construire, et un architecte pour établir les plans.
Prenez une maison de 130 m² et une extension de 25 m². Sur le papier, 25 m², c’est la déclaration. Autrement dit, 130 plus 25 font 155 m². Permis, architecte, deux mois d’instruction au lieu d’un.
Déclaration préalable
Jusqu’à 40 m² en zone urbaine d’un PLU, 20 m² ailleurs. Toiture modifiée sans surface créée.
Instruction : 1 mois si le dossier est complet.
Permis de construire
Au-delà de 40 m² en zone urbaine, au-delà de 20 m² hors zone urbaine ou en site protégé.
Instruction : 2 mois pour une maison individuelle.
Permis avec architecte
Projet soumis à permis et maison qui dépasse 150 m² de surface de plancher après travaux. En zone urbaine, cela vise déjà les extensions de plus de 20 m².
Les plans doivent être établis par un architecte.
Mon avis, si vous êtes à quelques mètres carrés du seuil : faites mesurer la maison existante avant de dessiner l’extension. Ne vous fiez jamais à la surface reprise de l’annonce immobilière. Elle n’a aucune valeur devant le service urbanisme.
Une surélévation suit exactement les mêmes seuils qu’une extension. Le mètre carré gagné à l’étage compte comme celui gagné dans le jardin.
Sans surface créée, la toiture relève en principe de la déclaration préalable dès que son aspect change. Le guide de Géomètre sur mesure cite l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme et en donne la liste : changement de matériau ou de teinte, pente modifiée, lucarne, chien assis, fenêtre de toit, panneaux solaires. Une réfection à l’identique, même tuile, même teinte, même forme, reste de l’entretien.
Le vrai piège, c’est la tuile « presque identique ». Une gamme arrêtée par le fabricant, une référence de remplacement un peu plus claire, et vous voilà dans le champ de la déclaration. Une seule fenêtre de toit suffit aussi, Géomètre sur mesure le précise pour un unique châssis. Si vous comptez la poser vous-même, notre guide pour poser une fenêtre de toit détaille le chantier.
Les combles aménagés avec surélévation, eux, créent de la surface. On retombe sur les seuils de 20 et 40 m². Je ne commanderais aucun matériau avant d’avoir lu le règlement de zone : certaines communes imposent une teinte, une pente minimale ou un type de tuile.
Pour un permis de construire, Service-Public liste le socle commun : plan de situation du terrain (Géoportail le fournit), plan de masse, plan en coupe, notice qui décrit le terrain et le projet, plan des façades et des toitures, photos de l’environnement proche et lointain. En format papier, vous déposez quatre dossiers complets en mairie.
Le plan des façades et des toitures porte le code DP4 dans une déclaration et PCMI5 dans un permis. C’est lui qui fait revenir le plus de dossiers, selon Géomètre sur mesure : pente non cotée, matériau non identifié, état projeté identique à l’état existant.
Inutile de tenter le croquis fait maison. Le même guide le dit sans détour, un plan à main levée, non coté ou sans échelle, est presque toujours refusé. Les échelles attendues tournent autour du 1/50 et du 1/100. Sur les volets et les couleurs de façade aussi, la mairie lit le détail, comme on le voyait à propos des refus en mairie pour la couleur des volets.
Méfiez-vous du dessinateur qui vous promet un dossier « accepté à coup sûr » sans être venu mesurer la maison. Il vend une promesse, pas un plan. Sur le papier c’est joli ; devant l’instructeur, ce sont les cotes qui parlent.
Le délai court à partir du dépôt du dossier complet. Pas avant. Si une pièce manque, la mairie a un mois pour vous la réclamer, et vous avez trois mois pour la fournir. Sans réponse de votre part, la demande est rejetée.
L’accord tacite est légal, mais je ne m’en contenterais pas. Demandez le certificat de non-opposition, la mairie doit vous le délivrer. Votre banque et votre assureur peuvent le demander, et l’acheteur le jour de la revente.
Une fois l’autorisation obtenue, affichez-la sur le terrain. La mairie affiche de son côté un extrait dans les 8 jours qui suivent la délivrance, pendant 2 mois.
Si vous ne deviez faire qu’une chose ce soir : retrouvez la surface de plancher exacte de votre maison et ajoutez-y celle du projet. Sous 150 m² après travaux, vous choisissez qui dessine les plans. Au-dessus, avec un permis, ce sera un architecte.
En zone urbaine d’un PLU, jusqu’à 40 m² d’emprise au sol ou de surface de plancher sous déclaration préalable, sauf si l’extension dépasse 20 m² et porte la maison au-delà de 150 m². Hors zone urbaine ou en site protégé, la limite est de 20 m².
Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et ses annexes, dit PCMI, disponible sur Service-Public.fr. Pour une déclaration préalable sur une maison, c’est le Cerfa n°13703.
Oui, quand le projet relève du permis de construire et que la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². En dessous, les plans peuvent être établis par un géomètre, un dessinateur ou par vous-même.
Oui. Service-Public applique les mêmes seuils de 5, 20 et 40 m² à l’agrandissement et à la surélévation, selon la zone où se trouve la maison.
Deux mois pour une maison individuelle, à partir du dépôt du dossier complet. Un mois de plus en secteur protégé, avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Quentin Rousseau suit l’habitat dans l’Hérault pour Hérault Travaux : chauffage, isolation et rénovation énergétique, mais aussi jardin, terrasse et piscine. Il vérifie chaque information avant publication.